AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS RURAIS UTILIZANDO REGRESSÃO GEOGRAFICAMENTE PONDERADA

MASS APPRAISAL OF RURAL PROPERTIES USING GEOGRAPHICALLY WEIGHTED REGRESSION

Resumo

Nas avaliações em massa de imóveis tradicionalmente são utilizados os modelos clássicos de regressão linear (MCRL), entretanto tem-se verificado a necessidade de modelar os dados espacialmente. Os valores dos imóveis nas áreas rurais também são afetados pela localização geográfica, porém a modelagem dos efeitos geográficos, vem sendo utilizada principalmente nas avaliações de áreas urbanas. O objetivo deste artigo é a utilização de modelos de regressão geograficamente ponderadas - RGP em uma amostra de imóveis rurais para a elaboração da Planta de Valores Genéricos (PVG) para uma área da Região Norte Fluminense – RJ. A metodologia proposta é aplicar a RGP, avaliar seu ajuste e desempenho com relação ao MCRL e produzir a PVG por meio do interpolador Kernel. A amostra contou com 113 observações e 25 amostras de verificação. O desempenho da superfície de valores obtida foi analisado através Mediana das Razões, Coeficiente de Dispersão - COD e Diferencial Relativo ao Preço - PRD e comparados com os valores de referência recomendados pela IAAO (International Association of Assessing Officers). O modelo RGP foi superior ao MCRL em todos os critérios analisados e pode-se concluir que a RGP deixou a modelagem mais ajustada e, portanto, foi superior a modelo clássico de regressão. Quanto ao uso da Geoestatística para interpolar os valores e gerar a PVG, o Kernel se mostrou apropriado, pois gerou uma superfície detalhada, possibilitando a geração de valores entre os vizinhos, considerando-se que dificilmente se obtém dados na coleta em campo para toda a área estudada, principalmente em áreas rurais.

Palavras-chave: Avaliação em Massa, Regressão Geograficamente Ponderada, Kernel, Imóveis Rurais, GWR